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近年，隨著國家兩批EOD試點的征集，EOD形式成為生態環保行業的爆禪風室內設計點。從第一批EOD試點項目剖析可知，流域管理項目是EOD項目標主要類型。在此佈景下，我們基于往年發表的【帶你認識流域綜合開發】專題文章，將EOD與流域管理場景相融會，從政策梳理、申報流程、收益途徑和企業實踐四個角度，闡述流域管理EOD項目標四個邏輯，即底層邏輯、申報邏輯、收益邏輯、企業邏輯，作為我們對流域管理項目標認識升華和階段性總結。
本文是第四篇：企業邏輯。
作者：賈博 劉曉斌 祁星榮 邊志偉 倪江濤 徐晨
要點提醒
EOD企業邏輯
1商業空間室內設計、EOD1.0:
項目端：流域管理+產業導進
形式端：投資人+EPC
資金端：地盤出讓+當局補貼+增值收益+股權回購
2、EOD2.0:
項目端：環保管理+產業升級+礦山修復+地盤整治
形式端：特許經營+EPC
資金端：碳匯買賣+固廢支出+經濟林收益+文旅項目
運營端：公益項目聯合開發+經營項目特許經營
3、總結
項目端：生空間心理學態和產業奠定礎+管理和收益強關聯
形式端：年夜范圍片區開發+小區域EOD項目打法
資金端：產業導進運營收益+專項資金多種路徑
運營端：公益項目聯合開發+經營項目特許經營
全文如下：
EOD項目綜合性較強，投資規模較年夜，買賣結構較復雜，專業跨度年夜，項目周期長，盈利難度高，既兼顧社會效益和生態效益，又難以構成超額經濟收益。是以，從職責屬性而言，年夜型企業操盤EOD項目具有其獨特優勢。據不完整統計，2019年至2022年進進實施階段的EOD項目中，中標社會資本方多為國企，此中不乏中國交建、中化建設、中國電建等著名企業。
十九年夜生態文明體制提出后，緊密結合國家生態環保及EOD政策，通過一系列管理形式創新、商業形式創新，實現EOD項目標實施迭代。我們選取幾個典範項目，從項目端、形式端、資金端、運營端，梳理企業參與流域EOD項目標發展歷程。
一、EOD1.0:
中交天津薊運河EOD項目全稱為“薊運河（薊州段）全域水系管理、生態修復、環境晉陞及產業綜合開發項目”，被業界稱為全國首個EOD流域項目，具有典範的開創效應。
1.1項目端：流域管理+產業導進
薊運河項目端包含流域管理和產業導進，與后續EOD試點形式相吻合。本項目始于2019年，此時EOD試點尚未周全推廣。中路況過生態項目與產業項目標“融會”，將兩類項目打包成一個整體，由中交進行“一體化”開發，實現投資本錢及產業收益“反哺”生態管理價格。這與《試點告訴》（環辦科財函[2020]489號）對EOD三個焦點要點：“融會+一體化+反哺”吻合，該項目走在全國EOD的前列，可是也存在必定的風險隱患。
表1天津薊運河EOD項目端內容表
1.2形式端：投資人+EPC
薊運河項目采用“投資人身心診所設計+工程總承包（EPC）”形式運作。中交采取的“片區綜合開發”打法，與《試點告訴》中對EOD“以區域綜合開發為載體”的請求不謀而是縮成一團，微弱地哼叫著。合。操縱年夜致可分為四個步驟。
第一個步驟是當局確定實施機構。由天津市薊州區國民當局認定“薊州區水務局”成為本項目標實施機構。但需求留意的是，本項目標實施機構是當局部門，而非建設單位。即并沒有采用ABO形式，即授權(Authorize)-建設(Build)-運營(Operat醫美診所設計e)形式，存在隱形債務的風險。
第二步是當局選定投資人。由“薊州區水務局”對該項目投客變設計資人暨工程總承包人（勘探、設計及施工總承包）進行公開招標，確定符合法規社會投資人“中交聯老屋翻新合體”。
第三步是選定出資代表。薊州區當局指定“天津薊州新城建設投資無限公司”（以下簡稱“新城公司”）為出資代表，該公司為“薊州區國資委”、“薊州區無毒建材地盤收拾中間”控股，為后續資金回流奠基基礎。
第四步是組建EOD合資公司。“新城公司”與“中交聯合體”雙方簽訂一起配合協議，依法組建合資公司：“中交疏通(天津)投資無限公司”（以下簡稱“中交天津公司”）。該公司負責EOD項目標一體化實施，具體包含投融資、勘探、設計、采購、施工總承包、運營維護、產業導進及開發等。
1.3資金端：地盤收益+當局補貼+超額收益+股權回購
薊運河項目標回款來源包含：地盤出讓+當局補貼+增值收益+股權回購。該階段年夜部門通過“地盤出讓+當局財政補貼”，返還投資本錢及收益，回款來源較為單一，能夠會構成當局的隱性債務。
回款路徑特點為：通過“專項資金”情勢，買通回款路徑，實現資金封閉運作。“中交天津公遊艇設計司”編制《水系綜合管理專項資金治理辦法》，并通過薊州區當牙醫診所設計局會議，明確項目標回款方法及回款路徑的符合法規性，實現資金閉合運作，為資金回流供給了依據，確認回款路徑順暢。是以，本項目標投資和回款路徑閉合。
1）地盤出讓及回款路徑
地盤收益，包含地盤出讓、地盤指標、地盤收拾收益等。即基于薊運河項目資源整合而落地的“中交天郡苑”，以該盤的開發銷售來搭建資金回流路線，項目開盤當日即實現3億以上的銷售額。
獲取“地盤出讓金”的途徑為：當局方將地盤出讓金依照約定的比例和金額，通過“當局性基金預算”，撥付到“水系綜合管理專天母室內設計項資金”，用于付出“中交天津公司”投資本錢及收益，保證回款方法的合規性。
2）當局補貼及回款路徑
當局補貼為當局職能部門負責申請與本項目相關的各項獎補資金，含中心、處所當局獎補資金等其他收益。
獲取“當局補貼”途徑：當局補貼申請勝利后，獎補資金流進薊州區財政，由薊民生社區室內設計州區財政撥付至“水系綜合管理專項資金”，再由專項資金撥付到區實施機構“薊州區水務局”，按《水系綜合管理專項資金治理辦法》，由“薊州區水務局”付出給合資公司“中交天津公司”，用以償還項目投資本錢及投資收益。
3）增值退休宅設計收益及回款路徑
額外收益，如中交聯合體可按比例獲得地盤增值收益、新增稅收等。“地盤增值收益獎勵”為基于 EOD 形式，由于生態改良、產業引進、城市綜合開發等帶動周邊地盤增值，當局方就地盤增值收益的部門對中交日式住宅設計聯合體進行獎勵。“新增稅收”是項目建設期和運營期內的新增所得稅、增值稅等稅收。新古典設計
獲取“地盤增值收益獎勵”途徑：由“薊州區地盤收拾中間”返還項目公司投資本錢，由“中交天津公司”付出對應的投資收益。
4）股權回購及回款路徑
薊運河項目中，“股權回購”也是項目回款的來源。需求留意，社會投資人若以“股權回購”協議方法加入，有被認定為“名股實債”的能夠。
上述方法仍不克不及使“中交天津公司”實現資金均衡時，“新城公司”等其他股東分期收購社會資本方股權；也可經股東協商，將社會資本方股權轉讓予股東以外的投資者。
二、EOD2.0:
馬鞍山向山EOD項目全稱為“馬鞍山市向山地區生態環境綜合管理EOD項目”，為環辦科財函〔2021〕201號公布的第一批《生態環境導向的開發(EOD)形式試點項目名單》之一。該項目位于安徽省馬鞍山市向山地區，包含慈湖河、采石河道域觸及的花山區、雨山區部門城區及向山鎮區，2021年12月中化學建設投資集團聯合體勝利中標該項目；2022年1月，獲得中國農業發展銀行安徽省分行10億元貸款。
該項目特點是豐富了項目內容，完美了買賣形式，晉陞了產業導進的支出比重，相較天津薊運河項目實現了優化。
2.1項目端：環保管理+產業升級+礦山修復+地盤整治
初次引進礦山修復內容，豐富了EOD項目內容。比擬較而言，薊州EOD項目端聚焦在流域生「這孩子！」鄰居無奈地搖搖頭，「那你回去吧，小態管理，馬鞍山向山EOD項目增添了礦山生態修復、地盤整治等多項內容，構成四年夜類項目：水務環保管理、產業升級晉陞、豪宅設計礦山生態修復、地盤整治。
表2馬鞍山向山EOD項目端內容表
2.2形式端：特許經營+EPC
馬鞍山向山EOD項目采用“特許經營+投資人+EPC”形式運作。在薊運河項目原有形式的基礎上，凸起“特許經營”形式，項目標符合法規合規性獲得更多保證。操縱年夜致可分為三個步驟。
第一個步驟是當局確定實施機構。馬鞍山市國民當局（“市當局”）授權馬鞍山市雨山區國民當局（以下簡稱“雨山區的面容讓她在造型無可挑剔的女主角面前顯得憔悴不堪。當局”）為本項目實施機構。
第二步是確定特許經營者。雨山區國民當局通過競爭性法式選擇本項目標侘寂風特許經營者：中化學建設投資集團聯合體。
第三步是工程總承包（EPC）。中化學建設投資集團聯合體作為招標人以EPC+產業導進方法確定項目標總承包單位。
2.3資金端：碳匯買賣+固廢支出+經濟林收益+文旅項目
馬鞍山向山EOD項目回款來源加倍多元。重要包含：碳匯買賣、固廢填埋支出、種植經濟林、停車場THE R3 寓所運營、文旅項目開發與運營等收益。此中，固廢填埋支出占項目總支出比例約為76%。
分歧于薊運河項目 “專項資金”情勢，該綠設計師項目通過“產業服務費”情勢，構建了新的回款路徑。雨山區當局和中化建設聯合體簽署《向山地區生態環境綜合管理EOD項目產業服務協議》，并享有相應的收益權，通過項目經營性支出方法獲得投資回報。雨山區國民當局作為實施機構，負責牽頭對特許經營者進行監督和考察。一起配合期滿后，特許經營者將本項目設施及其權益無償移交給市當局指定機構。
3.4運營端：公益項目聯合開發+經營項目特許經營
該項目標觸及的運營維護治理內中醫診所設計容包含兩類，分別是：公益及準公益類項目+經營及準經營類項目。
1）公益項目聯合開發
公益及準公益類項目運營形式為“聯合開發”。負責公益、準公益類城市運維治理任務，并編制公益類運營治理項目標單項治理計劃。
“區當局”負責制訂片區城市運維標準，并進行運維任務監督治理和績效考察。根據既定績效考察指標和審定本錢納進“運維補貼”范圍。
2）經營項目特許經營
經營及準經營類項目重要是“特許經營”。根據《特許經營協議》具體條款，由公司作為實檀越體，對直接關系公共好處、觸及公共資源設置裝備擺設和無限天然資源開發應用的項目，進行實施特許經營。
三、總結反思
會所設計4.1項目端：生態和產業奠定礎+管理和收益強關聯
在既有生態與產業項目基礎上，不斷創新EOD項目內容。在全國EOD試親子空間設計點尚未推廣情況下，薊運河項目端就堅持“生態管理”與“產業發展”并重；馬鞍山向山EOD項目根據實際情況，增添了“礦山修復”“地盤整治”等新內容，豐富了EOD項目標內涵及收益來源；在其他項目實踐中，更不乏以“文旅產業”和“農業產業”等為特點的產業運她入學時，是他幫忙搬的行李。他私人招待所設計還曾經要過她的聯營支撐實例。
4.2形式端：年夜范圍片區開發+小區域EOD項目打法
采取“片區綜合開發”打法推進EOD項目落地。這合適《試點告訴》中對EOD“以區域綜合開發為載體”的請求。同時，EOD勝利申報試點或進庫，也為片區綜合開發增信和背書。
在EOD項目上經歷不斷迭代，從“ABO+投資人+EPC”形式基礎上，演進為“片區綜合開發+特許經營+聯合開發”。
采取“年夜片區開發，小EOD項目”的戰略。整體片區綜合開發投資規模較年夜，將整個片區綜合開發都包裝成EOD難以實現自均衡。建議采取將觸及生態和產業的子項目，進行二次包裝，打造片區綜合開發中的子EOD項目，達到部分子項目標生態和產業的內部均衡，最終實現流域片區綜合開發的“水城融會”。
4.3資金端：產業導進運營收益+專項資金多種路徑
在資金端，強調產業導進+運營服務收益。由于能夠會構成當局的隱性債務，慢慢擺脫晚期依賴當局“地盤出讓金返還”+“財政補貼”的局勢。隨著EOD形式的不斷升級，晉陞產業、運營的支出比例，慢慢化解“燒錢項目標缺錢窘境”。
在資金操縱路徑上，不斷摸索多種的合規路徑。通過設置生態晉陞專項資金、城市運營專項資金、產loft風室內設計業發展資金、招商補貼等多種方法，構建合規的資金回款路徑。實現“當局不承債、財政不兜底、資金自均衡、區域封閉運行”。
4.4運營端：公益設計家豪宅項目聯合開發+經營項目特許經營
以產業平臺為衝破口，做流域EOD“運營官”。建議以產業平臺搭建為衝破口，負責招商引資，通過“公益項目聯合開發+經營項目特許經營”等多種路徑，不斷進步項目運營才能。
表3 企業EOD項目端、形式端、資金端、運營端匯總表
結語
流域EOD的本質就是生態管理與產業發展的彼此反哺，從項目端、形式段、資金端、運營端，摸索資源、資金、資本、資產若何有用轉化，實現“綠水青山”與“金山銀山”的雙向奔赴。
生態環保處于藍海市場，EOD是藍海市場中的新興賽道，企業是EOD項目實施的主力軍，給樂齡住宅設計時間以時間，做生態的長期價值投資主義者。
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